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[马应龙股票][股票融资操作]“不求前十”的世茂房地产悄然提速,不惜加杠杆拿地与同行“赛跑

2020-09-03 20:11 股票学习网

  近日,世茂房地产控股有限公司(HK:00813,下称“世茂”),在成立三十周年之际,送给了自己一份“大礼”——首次实现半年签约销售业绩破千亿。

  据其2019年半年报数据显示,报告期内,世茂签约金额1003.4亿元,同比上涨38.7%,已完成全年2100亿元签约目标的47.8%;签约面积达556万平方米,同比上涨23.3%;营业额同比上升32.9%,达565.6亿元。

  对于世茂积极提速的状态,有业界认为,这是世茂在为重回行业前十做准备。不过,世茂集团董事局副主席、总裁许世坛却表示,“重回前十”从来不是世茂的奋斗目标,?世茂想要的是能够长期保持稳健增长、跑赢同行。

  然而,在房地产市场下行压力加剧的当下,许世坛轻描淡写的一句长期稳健增长,恐怕并不容易。

  “新晋并购王”大力扩储,部分地块存风险

  2019年初,在世茂2018年业绩会上,刚刚接任总裁职务的许世坛就曾表示,2019年将会加大并购。这半年以来,市场也确实看到了世茂短时间内爆发的能力。

  据世茂2019年上半年业绩报显示,报告期内,世茂新增60幅土地,土地总价约788亿元。而其权益计容面积达1412万平方米,是其去年同期的1.83倍。值得注意的是,新增土储面积中,有900万平方米是以收并购方式获取,占比约70%。由此,世茂一举成为了“新晋并购王”。

  

  (2019年上半年世茂并购情况/图片由地金网统计)

  对于这一称号背后的含义,许世坛表示:“外界简单的将收并购定义在冲规模上,其实是对世茂的一种误解。世茂的收并购,更多的是一种合作共赢。”他认为,在土地招拍挂市场拍地越来越难的当下,无论一二线城市还是三四线城市,有些地价已经远高于前两年的地王价,所以,相对来说收购成本可控,也相对安全。并且,他介绍说,上汽集团股票,世茂对并购项目要求比较高,例如10-12个点的税后利润,毛利接近30%等,这种项目也可以加快企业资金回流。

  值得注意的是,并非所有收购项目风险都在可控范围。例如其与粤泰股份的交易,或存在一定风险。今年6月10日,粤泰股份发布公告称,拟与世茂房地产旗下厦门进衡企业管理有限公司、厦门奉朝企业管理有限公司等四家公司达成《世茂粤泰合作项目协议书》,转让公司旗下三个项目,交易对价总计为63.97亿元。在此之前,世茂还以8.4亿元交易对价收购了粤泰股份两个项目的部分股权。

  在上述这五个项目出让前,粤泰股份还与北方国际信托签署了一份融资协议,其中,包括出售给世茂的三个项目,已有48亿元融资款。这意味着,本次收购交易完成后,或影响北方信托就上述项目的后续融资合作。同时,粤泰股份还表示,安徽龙江投资有限公司因持有淮南公园天鹅湾和洞天天鹅湾两个项目公司各10%股权,如其不放弃行使优先受让权,则有可能导致本次交易失败。

  一位不愿具名的知名地产分析师对蓝鲸房产表示,这种收购股权、债权的关系较为复杂,可能会面临履约纠纷危险,即使世茂介入,短时间内也很难启动开发。

  从世茂高层的视角来看,以收购方式获取低价优质地块或许是突围的“捷径”,但从市场端来看,部分地块存在的风险并不小,世茂又是如何考虑的?对此,世茂相关负责人回复蓝鲸房产称,东风汽车股票,世茂选择合作项目时,主要会聚焦项目质量、利润率及销售周期,配资公司唯信网,净利润率需要达到10%或以上。粤泰的项目整体比较优质,运作起来也很有信心。

  58安居客首席分析师张波向蓝鲸房产分析指出,土储能够决定企业未来的销售收入和获取融资的能力,持续稳定的土地储备可以保持房企投资和开发节奏的有序性,是规模发展的“压舱石”。

  不过,蓝鲸房产梳理发现,在“押注”收购扩储的路上,世茂也试图通过降低自身权益比重来控制风险。报告期内,世茂销售权益比重从报告初期的70%降低至65%。许世坛也表示,今年三季度公司还将与TOP10房企展开合作,未来,公司权益土地占比还将进一步降至60%。

  张波对蓝鲸房产分析表示,房企权益土地占比不断降低,意味着有更多合作开发的项目,这的确有利于企业保持一定的增长节奏,但如果对于合作项目判断和把握不准确,也可能会存在潜在风险。中国企业资本联盟副理事长柏文喜则补充道:“房企权益比重下降,会导致归母利润不能随着总销售规模增长而提高,对企业的经营性现金流会带来一定的负面影响。”

  房地产下行周期中逆势加杠杆,提速意图明显

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